Welkom bij Heymans Vastgoed en onze wekelijkse blogpost!
Elke week nemen we een onderwerp uit de vastgoedwereld onder de loep. Vorige week besproken we hoe jij jouw woning 'fotoklaar' kan maken. Deze week kijken we naar ons vijfde cruciaal document bij de verkoop van een woning: de overstromingsgevoeligheid.
In juli 2021 werd heel België getroffen door zware regenval. Je hebt hoogstwaarschijnlijk de verschrikkelijke taferelen in Luik en de gevolgen daarvan voor de plaatselijke bevolking gezien. Sinds deze extreme gebeurtenissen denken de Belgen wel twee keer na als ze "overstromingsgevoeligheid en risicozone voor overstromingen" lezen. In deze blogpost ontleden we wat dit exact inhoud en wat het belang is bij de verkoop.
Wat houdt het in?
Het is belangrijk om vanaf het begin een duidelijk onderscheid te maken op Vlaams niveau en Federaal niveau. Beide hebben hun eigen inhoud en gevolgen op, bijvoorbeeld, de informatieplicht met betrekking tot overstromingen.
Federaal niveau: 'Risicozones voor overstromingen'
De federale regering heeft deze gebieden afgebakend waar de kans op waterschade het grootst is. Dit zijn gebieden die in de voorbije 10 jaar meer dan twee keer overstroomd zijn, samen met gebieden die volgens overstromingsmodellen om de 25 jaar, of vaker, overstromen. Deze kaart wordt gebruikt bij verzekeringen tegen natuurrampen.
Risicozones worden aangeduid met 'bevestigd risicozone' of 'geen risicozone'. Pas op! Sinds 2018 is er een nieuwe afbakening. Het kan dus zijn dat je destijds een woning hebt gekocht die niet gelegen lag in een risicozone, maar dit nu wel is, of omgekeerd!
Je kan deze informatie terugvinden op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Vlaams niveau: 'Overstromingsgevoeligheid'
Definitie van overstromingsgevoeligheid: "Overstromingsgevoeligheid is het vermogen van een gebied om overstromingen vanuit waterlopen, fluviaal genoemd, overstromingen door intense regenslag, pluviaal genoemd, en overstromingen vanuit zee, te ondergaan". In Vlaanderen wordt de overstromingsgevoeligheid van een gebied bepaald door verschillende factoren, waaronder de topografie, de bodemgesteldheid, de aanwezigheid van waterlopen en de mate van verstedelijking.
Overstromingsgevoelige gebieden werden vóór 1 januari 2023 aangeduid met effectief, mogelijks en geen overstromingsgevoelig gebied voor het hele (bebouwd) perceel. Sinds 1 januari 2023 werden deze benamingen aangepast en opgesplitst in een score voor 1. het perceel, P-score en 2. het gebouw, G-score.
Beide scores worden apart beoordeeld aan de hand van 4 klassen:
Klasse A: geen overstroming gemodelleerd. Dit is de laagste klasse en duid dat er geen indicatie is van een overstromingsrisico.
Klasse B: kleine overstromingskans onder klimaat verandering anno 2050. Dit is een mogelijkheid van overstroming onder bijvoorbeeld extreme weersomstandigheden vanwege klimaatveranderingen in de toekomst.
Klasse C: kleine kans op overstromingen onder huidig klimaat
Klasse D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat. Belangrijk! In dit geval ben je verplicht om een overstromingssymbool te voorzien in de publiciteit naargelang de D-klasse in de P en of G score valt.
Je kan deze informatie terugvinden op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Pas op! Overstromingsrapporten zijn maar één jaar geldig.
Ter info: Ga je niet akkoord met jouw P-en/of G-score? Dan kan je gecertificeerde deskundige laten langskomen om een overstromingsattest te laten opmaken! Indien de deskundige vaststelt dat het overstromingsrisico lager is dan voorzien, dan kan de P-en/of G-score aangepast worden.
Vlaams niveau: Afgebakende overstromingsgebieden en oeverzones
Om er voor te zorgen dat er ruimte/opvang voor water beschikbaar blijft, kunnen de waterbeheerders in de waterbeheerplannen overstromingsgebieden afbakenen. Het meest voorkomend voorbeeld zijn gebieden langs waterwegen en onbevaarbare waterlopen die afgebakend worden, bijvoorbeeld met het oog op een natuurlijke werking van het watersysteem of op natuurbehoud of voor de bescherming tegen erosie of tegen inspoeling van sedimenten, bestrijdingsmiddelen of meststoffen.
In afgebakende overstromingsgebieden zijn de financiële instrumenten, recht van voorkoop, aankoopplicht en vergoedingsplicht van toepassing. Ze worden onder meer ingezet om eigenaars en gebruikers van gronden te vergoeden voor de mogelijke schade door de actieve inschakeling van de gronden in het waterbeheer (Vlaanderen.be, 2023).
Wat is het belang?
Bij de verkoop van een woning ben je wettelijk verplicht om kandidaat-kopers in te lichten over de overstromingssituatie op jouw perceel. Je heb een 'informatieplicht', zie hierna.
Verder spreekt het voor zich dat overstromingsgevoeligheid een belangrijk thema is omdat overstromingen in staat zijn grote schade te veroorzaken aan eigendommen, infrastructuur en de mens zelf. Door de klimaatverandering en toenemende verstedelijking, neemt de kans op overstromingen in vele regio's toe. Daarom is het van groot belang om overstromingsrisico's goed te beheren en passende maatregelen te nemen om de gevolgen van overstromingen te beperken.
In bepaalde gevallen heeft het ook effect op uw brandverzekering. Indien uw woning in een risicozone ligt van overstromingen (federaal niveau, zie hierboven), kan de verzekeraar:
Een hogere brandverzekeringspremie of hogere franchise bepalen.
Voor nieuwe gebouwen het recht weigeren op dekking tegen overstromingsschade.
Belangrijk dus om dit steeds na te gaan.
Informatieplicht
Bij de verkoop van een onroerend goed of bij een verhuur van +9 jaar, is het verplicht om de kandidaat-koper/huurder te informeren met een 'watertoets', waarin men alle informatie met betrekking op overstromingsgevoeligheid- en risico kan terugvinden.
Ook zijn vastgoedmakelaars, notarissen en u als verkoper verplicht om deze informatie te melden in vastgoedpublicaties, de onderhandse verkoopovereenkomst, huurovereenkomst (indien langer dan 9 jaar), en ook de authentieke akte.
Het doel van de informatieplicht is om bewustwording te creëren bij kopers van vastgoed over de risico's van overstromingen en hen te informeren over welke maatregelen ze kunnen nemen om deze risico's te beperken. Door kopers beter te informeren, kunnen ze weloverwogen beslissingen nemen bij het kopen van vastgoed en kunnen ze zich beter voorbereiden op eventuele overstromingen in de toekomst.
Federaal niveau: 'Risicozones voor overstromingen'
Indien gelegen in een risicozone is men verplicht een melding te doen:
In de onderhandse verkoopovereenkomst
In de authentieke akte
Vlaams niveau: 'Overstromingsgevoeligheid'
Indien de D en/of G score een D aangeeft is men verplicht een vermelding te doen:
In de publiciteit met overstromingssymbool
In de onderhandse verkoopovereenkomst
In de authentieke akte
Conclusie?
In conclusie, het is noodzakelijk om bij de verkoop van een woning rekening te houden met de overstromingsgevoeligheid van het gebied. In België zijn er zowel op federaal als Vlaams niveau regels en informatieplichten omtrent overstromingen. Zo zijn er risicozones voor overstromingen en overstromingsgevoelige gebieden die ingedeeld worden in verschillende klassen. Bij verkoop en verhuur van +9 jaar, heb je een wettelijke informatieplicht. Kijk dit dus zeker na voordat je begint aan de verkoop van jouw woning.
Je kan alle informatie omtrent overstromingen en jouw woning terugvinden op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Bij Heymans Vastgoed vragen we al de nodige attesten aan, waaronder de watertoets, en nemen we al de opzoekkosten op ons. Wij adviseren zowel u als potentiële kopers over de resultaten van de watertoets.
(Bron: Vlaanderen.be)
Comments