Attest nr.4: Wat is het bodemattest?

Welkom bij Heymans Vastgoed en onze wekelijkse blogpost!

Elke week nemen we een onderwerp uit de vastgoedwereld onder de loep. Vorige week besproken we het kadastraal uittreksel. Deze week kijken we naar ons vierde cruciaal document bij de verkoop van een woning: het bodemattest.

In juli 2021 werd heel België getroffen door zware regenval. Je hebt hoogstwaarschijnlijk de vreselijke taferelen in Luik gezien en de gevolgen hiervan op de lokale bevolking. Sinds deze extreme gebeurtenissen, denkt de Belg twee keer na zodra men 'overstromingsgevoeligheid en risicozones voor overstromingen' hoort. In deze blogpost ontleden we wat dit exact inhoud en wat het belang bij de verkoop.

Wat houdt het in?

Het is belangrijk om vanaf het begin een duidelijk onderscheid te maken op Vlaams niveau en Federaal niveau. Beide hebben hun eigen inhoud en gevolgen op de informatieplicht met betrekking tot overstromingen.

Federaal niveau: 'Risicozones voor overstromingen'

De federale regering heeft deze gebieden afgebakend waar de kans op waterschade het grootst is. Dit zijn gebieden die in de voorbije 10 jaar meer dan twee keer overstroomd zijn, samen met gebieden die volgens overstromingsmodellen om de 25 jaar, of vaker, overstromen. Deze kaart wordt gebruikt bij verzekeringen tegen natuurrampen.

Risicozones worden aangeduid met 'bevestig risicozone' of 'geen risicozone'. Pas op! Sinds 2018 is er een nieuwe afbakening. Het kan dus zijn dat je destijds een woning hebt gekocht die niet gelegen lag in een risicozone, maar dit nu wel is, of omgekeerd!

Je kan deze informatie terugvinden op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Vlaams niveau: 'Overstromingsgevoeligheid'

Definitie van overstromingsgevoeligheid: "Overstromingsgevoeligheid is het vermogen van een gebied om overstromingen vanuit waterlopen, fluviaal genoemd, overstromingen door intense regenslag, pluviaal genoemd, en overstromingen vanuit zee, te ondergaan". In Vlaanderen wordt de overstromingsgevoeligheid van een gebied bepaald door verschillende factoren, waaronder de topografie, de bodemgesteldheid, de aanwezigheid van waterlopen en de mate van verstedelijking.

Overstromingsgevoelige gebieden werden vóór 1 januari 2023 aangeduid met effectief, mogelijks en geen overstromingsgevoelig gebied voor het hele (bebouwd) perceel. Sinds 1 januari 2023 werden deze benamingen aangepast en opgesplitst in een score voor 1. het perceel, P-score en 2. het gebouw, G-score.

Beide scores worden apart beoordeeld aan de hand van 4 klassen:

• Klasse A: geen overstroming gemodelleerd. Dit is de laagste klasse en duid dat er geen indicatie is van een overstromingsrisico.

• Klasse B: kleine overstromingskans onder klimaat verandering anno 2050. Dit is een mogelijkheid van overstroming onder bijvoorbeeld extreme weersomstandigheden vanwege klimaatveranderingen in de toekomst.

• Klasse C: kleine kans op overstromingen onder huidig klimaat

• Klasse D: middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat. Belangrijk! In dit geval ben je verplicht om een overstromingssymbool te voorzien in de publiciteit naargelang de D-klasse in de P en of G score valt.

Je kan deze informatie terugvinden op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.

Pas op! Overstromingsrapporten zijn maar één jaar geldig.

Ter info: Ga je niet akkoord met jouw P-en/of G-score? Dan kan je gecertificeerde deskundige laten langskomen om een overstromingsattest te laten opmaken! Indien de deskundige vaststelt dat het overstromingsrisico lager is dan voorzien, dan kan de P-en/of G-score aangepast worden.

Vlaams niveau: Afgebakende overstromingsgebieden en oeverzones

Om er voor te zorgen dat er ruimte/opvang voor water beschikbaar blijft, kunnen de waterbeheerders in de waterbeheerplannen overstromingsgebieden afbakenen. Afgebakende o

In afgebakende overstromingsgebieden zijn de financiële instrumenten, recht van voorkoop, aankoopplicht en vergoedingsplicht van toepassing. Ze worden onder meer ingezet om eigenaars en gebruikers van gronden te vergoeden voor de mogelijke schade door de actieve inschakeling van de gronden in het waterbeheer.

Wat is het belang?

Het spreekt voor zich dat overstromingsgevoeligheid een belangrijk thema is omdat overstromingen in staat zijn grote schade te veroorzaken aan eigendommen, infrastructuur en de mens zelf. Door de klimaatverandering en toenemende verstedelijking, neemt de kans op overstromingen in vele regio's toe. Daarom is het van groot belang om overstromingsrisico's goed te beheren en passende maatregelen te nemen om de gevolgen van overstromingen te beperken.

In bepaalde gevallen heeft het ook effect op uw brandverzekering. Indien uw woning in een risicozone ligt van overstromingen (federaal niveau, zie hierboven), kan de verzekeraar:

• Een hogere brandverzekeringspremie of hogere franchise bepalen.

• Voor nieuwe gebouwen het recht weigeren op dekking tegen overstromingsschade.

Belangrijk dus om dit steeds na te gaan.

Informatieplicht

Bij de verkoop van een onroerend goed of bij een verhuur van +9 jaar, is het verplicht om de kandidaat-koper/huurder te informeren met een 'watertoets' die al de bovenstaande

Het doel van de informatieplicht is om bewustwording te creëren bij kopers van vastgoed over de risico's van overstromingen en hen te informeren over welke maatregelen zij kunnen nemen om deze risico's te beperken. Door kopers beter te informeren, kunnen zij weloverwogen beslissingen nemen bij het kopen van vastgoed en kunnen zij zich beter voorbereiden op eventuele overstromingen in de toekomst.

Conclusie?

In conclusie is het bodemattest een belangrijk en wettelijk verplicht document voor de verkoop van (bebouwde) gronden in Vlaanderen. Het geeft informatie over de bodemkwaliteit van het perceel en eventuele risico's voor de gezondheid en het milieu. Daarbij is het zeer belangrijk om als koper steeds de resultaten van het bodemattest door te nemen om onvoorziene situaties, zoals langdurige saneringstrajecten en saneringskosten, te vermijden.

Wil je nog meer te weten komen over het bodemattest? Bekijk dan zeker Vlaanderen.be/bodemattest.

Heymans Vastgoed is uw vastgoedmakelaar in en rondom Leuven. Bij Heymans Vastgoed vragen wij al de nodige attesten aan, waaronder het bodemattest, en nemen wij de kosten op ons. Wij adviseren zowel u als potentiële kopers over de resultaten van het bodemattest.

Meer informatie